〔转帖〕末日博士投资上海房产

　——专访国际著名金融与投资专家麦嘉华(Dr Marc Faber)
　
　　曾被多家国际著名投资杂志评为当代杰出的金融与投资人的麦嘉华博士(Dr Marc Faber)，一直被封为具争议性的灾难预言者。从1987年美股黑色星期五、1990年日股泡沫、1994年墨西哥金融危机、1997年亚洲金融风暴、以及2000年的科技股泡沫，他都提出过悲观而耸动预测。由于他擅长利用泡沫行情赚大钱，所以赢得“末日博士”的封号。

　　一束短短的马尾在脑后，是麦嘉华的招牌造形，身高一八五公分，长相神似007老牌演员肖恩·康纳利，随时保持警觉的眼神，从来不随主流论调起舞的麦嘉华，在本次接受《地产新闻》专访时却乐观的表示：看好中国房地产市场。甚至他还准备加入中国的“炒房”队伍中来。

　　A、中国不动产是优质资产

　　记者：站在中国于美国的经济联系这一层面上，您怎样理解目前的中国房地产市场？

　　麦嘉华：毋庸质疑的是，中国已经成为世界上某些行业和地区发展的主要引擎，中国的经济增长虽然打破了旧的经济秩序，全球投资风向也因此发生转变，权力平衡也会因此而改变。美国最近一年经济恢复，失业率不断降低，主要靠的就是房地产业。股市泡沫破灭，IT泡沫破灭都掀不起大浪，就怕房地产泡沫破灭。一旦房地产这个泡沫破灭了，全社会开始节衣缩食，购买力大降。同时，地产行业萧条，大量失业人口又会出来，经济就会跌入深谷。在过去4年里，消费支出和住宅建筑产值在美国GDP增幅中占到90%，与房地产相关的产业创造了全美私营部门2/5的就业岗位。如果房价大降，房地产对美国经济的作用将从推动转变为拖累，其他国家和地区也不可避免受到冲击。美国人如果这样倒霉，和中国的关系从格林斯潘的话中，你就可以找到答案：房地产一往下走，美国人的钱包就关上了。大家开始储蓄，而不是消费。美国的进口会大幅度下降。只要美国负债迅速增长，全球经济就会存在很大的不平衡。负债增长推动了美国国内物价和消费上升；然而，生产过程和资本支出却在亚洲，特别是在中国进行。美国的过度消费和缺乏资本，导致美国对中国及亚洲其它国家的经常帐(指美国净国外财富或投资)赤字不断增大。而在2000年科技泡沫以来，美国联邦准备理事会(Fed)把利率从6.5%降到1%，加上印制太多钞票，加剧通货膨胀。再加上美国股市在1998年之后得到外国资金的追捧，才能够支撑至今，而这些资金是因为亚洲发生金融危机，从该区域撤离转向美国的。所以在未来几年内，当美国钞票印太多的后遗症全部显现的时候，美国消费者物价的通膨压力应该会比现在要高出许多，届时债券市场和美元会下跌，资金将源源流向亚洲。而目前中国是全球化的主力领跑者之一，亚洲经济的主要推动力。美国资产大规模移向亚洲，中国的货币、房地产等亚洲资产升值只是时间早晚的问题。当然，如今不管是世界经济还是中国经济，都过度依靠美国人的超前消费。这种超前消费，目前已经到了极限。如果美国的市场坍塌，再加上石油危机，几头夹击，中国的经济也会受到打击。

　　记者：那比较中国与美国近一年多都比较关注的房地产泡沫问题，之间有怎样的区别？

　　麦嘉华：目前，美国经济发展已经失衡，消费过度、房地产泡沫是很大的隐忧。从2000年以来，支撑美国经济的并非资本支出，而是消费。消费是由严重的信用扩张所带动，信用扩张拉抬高房价，消费者借着房地产再抵押而取得资金。因此，过去几年来，美国的消费是由房地产价格膨胀所带动，或者更精确地说，是过度消费所致。格林斯潘认为，消费者物价水准(CPI)不高，就没有通货膨胀；我却认为，CPI不高的主要原因来自于中国出口廉价产品，并不是钞票印制太多引发的通货膨胀不存在。过去几年，随着中国的经济开放，美国制造业和服务业的价格得以持续压低，以致没有发生通货膨胀，只是现在，房地产暴涨之后已出现泡沫现象。欧美国家有房地产泡沫，中国有固定投资成长过快的泡沫，中国部分区域的房地产、电子及汽车业，有固定投资的泡沫，这些产业的产能扩充太快，供给竞争太激烈，需要很多时间消耗。不过，如果要比较欧美和中国的房地产泡沫，我认为中国的结构比较健康，可以长期地关注。有一段时间，很多人讨论中国经济会怎么着陆？我认为中国的区域太大，统计本来就会失真，有些地方硬着陆，有些是软着陆，有些不着陆，但整体来看，如果设定9%到12%是正常的经济成长率，掉到5%才算是硬着陆，否则就可以接受。

　　B、上海房地产仍被看好

　　记者：房地产投资您比较看好中国哪些城市？

　　麦嘉华：如果要投资房地产，我一定优先选择上海，而不是伦敦、波士顿等热门城市。就长线来看，上海房地产价格将超越全球许多大城市。随着中国快速都市化，越来越多人口迁徙到城市，我相当看好上海的房地产。虽然目前上海房价上涨很快，即便现在经过调整以后的价格对上海人来说还是很贵。但从长期来看，目前价格还不算太贵。我认为，十年后上海的地价可能超过香港，因此，我宁愿买上海而不买香港，就算短期被套牢，相信长期还是会赚钱。

　　记者：你一直是一个悲观论者，擅长做空，你又看好上海地产行业，这是否就意味着你不会在上海投资房地产？

　　麦嘉华：目前我还没有在上海买房地产，原因有两个，一是我不懂中文，在投资上可能会有阻扰；二是如果只持有一百万，甚至一、两千万美元的资金，投资中国可能会显得微不足道。我已经五十九岁了，不需要赚太多钱，我的资金分散在欧债、美债以及小量的欧洲股票、亚洲股票、商品，比较大的比重在不动产，比如新西兰的土地、房地产等。我在亚洲的房地产投资主要集中在越南、泰国，因为我有一位熟识的越南投资伙伴。如果能找到可靠的伙伴，我也不排除在中国置产。

　　记者：对于都在争论上海房地产泡沫，您如何看待？

　　麦嘉华：目前上海的房地产可能有一点泡沫，但十年后回头来看，现在的价格不会太离谱。现在香港的Α级写字楼，每平方米售价约2万到3万美元，上海约3000到4000美元，这两地的环境差别并没有那么大，为什么价格相差将近十倍？我认为十年后上海的地价可能超过香港，因此，相对看来上海还算便宜，如果要买房地产，我宁愿买上海而不买香港，就算短期被套牢，长期还是会赚钱。虽然我不急着在上海置产，但若要投资，我一定优先选择上海，而不是伦敦、波士顿等热门都会区。就长线眼光来看，上海房地产价格将超越全球许多大城市。

　　C、投资房地产不如“种地”？

　　记者：现在中国房地产成为国际上最热门的投资领域，在中国国内也出现了类似“温州炒房团”这样的民间投资组织，您是怎样看待这些投资的？

　　麦嘉华：我有一个朋友和他的合伙人，把香港所有的赌马资料输入程序，大概有一千多匹马的资料，从中分析出最可能赢的下注方式，六年下来，他在赌马上赚了一亿多美元，不过他并不经常下注，只有在赢面很大时，才勇敢下注赚了大钱，他并不常赌，也不是每次都赢，但是长期下来就是大赢家。专业赌徒和顶尖投资人很像，都在等待一个机会的发生，这个机会是赢面最大的机会，他可以很久没有动作，只在关键点出手，守株待兔、等待机会，但机会不会一直在那里等你，或者说那不是个最佳机会，虽然也能赚钱，就像目前的上海房地产市场。投资好比打网球，一个顶尖如阿加西的球员，可以控制自己，把球打到他想要的落点，但我们一般人打球，只能要求自己不出错，再求技巧上的进步。买股票时，你只有万分之一的机会买到英特尔、微软这种会赚大钱的标的，大多数的时间都在赔钱，就像打球，每个人的条件不同，作法也不应相同，但多数散户在下单时，都认为自己是专家。所以，我比较相信不动产的投资价值，如果单价不太高，长期总是会增值的，而这段时间你就不会因冲动买股票而赔钱。毕竟地产投资是长线的投资。现在，因为中国都市化，很多农地拿去盖工厂或高尔夫球场，人们都看到了投资房地产的机会，却忽略了人民对吃的要求，我最看好谷物的投资价值。

　　(附文)麦嘉华：我行我素的投资能手

　　中午十二点起床，先收发信件、吃饭，下午去上泰文课程，吃过晚饭后小憩一下，大约晚上九点工作到隔天早上五点，完全是维持纽约作息时间，一个月只在泰国清迈住十天，其余时间则是旅行和出差——这就是麦嘉华在清迈的作息，“这样的作息让我到欧美没有时差的问题，而且晚上思路清楚。”

　　麦嘉华的工作内容就是看CNBC，注意金融市场的风吹草动。“我的办公桌上除了计算机外，还有Bloomberg彭博系统，一旁的电视则固定在CNBC台。”长期对亚洲金融市场的关注，使他全程掌握到八十年代亚洲的崛起和泡沫。关于长线投资，麦嘉华最辉煌的战功就是在1989年日经指数三万多点的时候，买进日本日经指数的卖权(PUT)，结果那一波日经指数自高峰跌落，赚了二十倍。

　　麦嘉华并不成日埋首数字堆，他有丰富的夜生活经验，甚至在台湾《财讯》月刊写过“我的猎艳与投资经验”，文中提到，“如果事先计划好要如何共度良宵，必然出岔子，投资也一样，‘确定性’这东西从来没存在过。”

　　麦嘉华也可以从机票价格的变化，看到亚洲性产业(妓女价格)崩盘的原因，“现在机票便宜了，女孩子大量进入香港，香港夜生活女伴行情大跌，如果经过通货膨胀调整，亚洲性产业的价格和三十年前比，根本是完全崩盘。”

　　麦嘉华1947年出生于瑞士苏黎士，并在苏黎士大学取得经济学博士学位。自1973年起一直居于香港。1978-1990年间，出任Drexel Burnham Lambert(HK) Ltd的董事总经理。1990年创办麦嘉华公司，担任投资顾问、基金经理兼证券商。

　　麦嘉华采取某种程度的推论立场来解析主要议题，喜用历史考证来解释未来。老是爱用他定期出版的通讯刊物《股市荣枯及厄运报导》(The Gloom，Boom and Doom Report)来影响读者。他某些精辟的评论都是和投资人过度看好投资前景有关。

　　几年前麦嘉华离开居住三十五年的香港，只留了一个办公室，自己则搬进花了两年时间装修的位于清迈的办公室和新家。近年来全球地缘政治造成局势紧张，是麦嘉华研究的重点， “清迈等东亚地区都是相对安全的。伦敦，是恐怖份子攻击的对象；华盛顿，居高不下的谋杀率，都不是好的住家。”看来在麦嘉华的眼中，美国除了有脆弱的金融体系外，就连居住环境都不好。

　　谈到麦嘉华的投资，就一定要提到他收藏的毛泽东相关物品，从1970年到亚洲发展，他就认为被10亿中国人奉为神明的毛泽东纪念品，未来一定是抢手货，便从投资眼光下手，去旧书店买海报、语录、纪念章。“当时海报一张只要几毛钱，这一收就是三千多张，现在这些收藏都静静地躺在清迈的阁楼上。”

　　在清迈的生活让他唯一觉得不太习惯的是，这里的司机有90%都没有驾照，他们开车时看左边、看右边，甚至于转头和后面的人聊天，就是忘了看前面，或者是看看自己，“这是不是很像投资人？”看清金融市场、远离群众和专家，学会与他们相处，然后从中获利，这就是末日博士麦嘉华的生活方式。